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[ 億歐導讀 ] 當前，中國物流地產機遇與挑戰並存。從發展機遇來看，中國人均物流倉儲面積仍與美國存在較大差距：在數量上，中國日益增長的制造業進出口、零售及電商業務、相關第三方物流產業的巨大規模產生的物流需求與嚴重不足的社會物流供給相矛盾。
圖片來自“123rf.com.cn”
物流毫無疑問是現在房地產市場裡最火的版塊，較低的地價，可觀的租金，電商利好帶來的持續需求，簡單的運營模式，快速的建造周期。在逐漸冷卻的房地產市場裡，物流地產一枝獨秀，熱火朝天。
每一種物業應該都是有一定的周期性，十年前的住宅，二三四線城市全面開花；幾年後，住宅收緊，商業地產迎來瞭春天。大概09-10年的時候開始大量規劃建設，讓成都，沈陽等二三線城市迅速過量；現如今，物流地產的時代已經來臨！從07，08年時謹慎的先行者安博、普洛斯擴展到現在的嘉民、易商、宇培、華平、萬科、平安、維龍全線進擊。此外，不少互聯網商業巨頭也是紛紛盯上物流地產這塊大蛋糕。阿裡、京東、蘇寧也是相繼佈局物流地產……
普洛斯、萬科氣勢如虹，占據物流地產“半壁江山”
7月14日，新加坡上市公司普洛斯公佈，中國財團作價116億美元（約790億元）成功收購普洛斯。根據公告所示，各傢財團的持股比例分別為：萬科集團占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、普洛斯管理層占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%。如無意外，按比例計算，萬科將出資約170億元人民幣完成此次交易。
公開資料顯示，普洛斯是在中國、日本、美國以及巴西市場領先的現代物流設施提供商，更是亞洲最大的物流地產商。截至今年3月31日，普洛斯擁有並管理瞭約5500萬平方米的物流基礎設施，業務遍及全球117個主要城市。
“普洛斯在美國和歐洲排第二，巴西、日本和中國都是第一。”萬科集團執行副總裁、首席運營官張旭介紹，目前萬科已經聯手普洛斯在全球擁有超過500個現代化物流園區，占地近6000萬平方米，服務超過800傢優質客戶，對應的資產價值約410億美元。
在中國，普洛斯有2500萬平方米的物流地產面積，加上萬科的500萬平方米，占據中國市場份額的60%，穩坐第一寶座。
萬科+普洛斯物流還在繼續擴大規模。10月11日，萬科發佈公告，其子各軍營單位抽肥公司珠海乾元晟、深圳市萬科產業園與江蘇信托、寧波博裕物流有限公司、珠海市飛虹壹號擬共同投資設立一隻專業物流地產投資基金——珠海市坤元興投資發展合夥企業，將投資於中國境內確定區域的擬建、在建及已建成物流地產項目。其中萬科出資15億元，占比25%。
今年的雙十一，國人消費熱情再度升級，全網銷售額達2539.7億，其中天貓銷售額達1682億，比去年又多瞭475億。而消費者“剁手”之後，最關心的是何時送達。火爆雙十一背後，離不開物流倉儲支撐。
萬科集團執行副總裁、首席運營官張旭透露，預計雙十一總共有10億件貨品，其中有5億件是從普洛斯和萬科的貨倉裡出來的。
雙十一的火爆彰顯瞭萬科系物流地產“中國第一”的地位，2014年起便開始佈局物流地產的萬科，在聯手物流地產巨頭普洛斯後，其打造全球化物流平臺的進程在加快。萬科管理層表示，萬科物流不隻是物流地產，還作為萬科城市配套服務商生態系統的一部分，為未來提供更多可能。
阿裡、京東、蘇寧的物流地產佈局
此外，阿裡、京東、蘇寧等互聯網商業巨頭也是紛紛佈局物流地產。
在10月24日下午舉行的京東房產業務上線發佈會上，京東集團副總裁、京東商城居傢生活事業部總裁辛利軍曾表示，京東拿到的地很多，不比開發商少。
這句話在剛剛公佈的京東三季報中得到證實。11月13日，京東發佈的2017年度三季報顯示，截至2017年9月30日，京東在全國共運營405個大型倉庫，總面積約900萬平方米。約1.3萬畝的土地相當於中型房企的體量，也意味著京東擁有中國電商領域最大規模的自建物流體系。
由於阿裡巴巴將從2017年12月開始整合菜鳥網絡的財物數據，目前尚不清楚阿裡擁有的倉儲面積。根據公開資料顯示，菜鳥現已在全國建立8個大型倉儲物住宅化糞池清理流基地，並且在14個城市拿地，總投入超過200億，預計今年倉儲面積可以達到210萬平米。
從目前來看，采用自營模式的京東物流略勝一籌，但二者發展路徑不同，此後的競技結果尚難預料。
與整個京東集團的發展同步，京東在2007年就開始自建物流體系。和阿裡巴巴的菜鳥物流網絡公司不同，自營是京東物流最核心的特點。從倉儲到末端配送人員，均采用自營模式。京東員工數量超過12萬人，是阿裡巴巴的兩倍多，僅倉配就有70000多人，在全國范圍實現統一的操作和管理標準。
京東自建物流體系的重資產模式無法避免巨額資金投入、沉淀導致的現金和盈利的被吞噬，競爭對手阿裡巴巴采用瞭另外一種模式。
2013年5月28日成立菜鳥物流網絡公司，新公司投入50億元註冊資本金，菜鳥網絡由阿裡巴巴天貓投資21.5億，占股43%。銀泰通過北京國俊投資有限公司投資16億，占股32%。富春集團通過富春物流投資5億，占股10%，復星集團通過上海星泓投資有限公司投資5億，占股10%。圓通、順豐、申通、韻達、中通各出資5000萬，占股5%。馬雲任董事長，沈國軍任首席執行官。
阿裡巴巴提出“平臺型物流”的概念，這一模式的實質是匯集快遞公司等，搭建物流網絡。剛剛過去的“雙11”顯示瞭阿裡巴巴這一模式的強大之處，菜鳥網絡總裁萬霖公開表示，為瞭做好雙11物流，菜鳥協同瞭包括倉配、快遞在內全國將近3000萬平方米的倉庫、分撥、配送點，超過300萬物流人員，18.8萬個快遞網點，近3萬個末端驛站、20萬組自提櫃、超過10萬個快遞代辦點。
9月26日，阿裡巴巴宣佈將向旗下的菜鳥網絡投資53億，使其股份由原來的47%增加到51%。此外，阿裡還計劃在未來5年繼續向菜鳥投入1000億，目標是實現中國24小時、全球72小時必達，並進一步推動中國社會物流總成本的降低。未來菜鳥物流網絡公司的財報將合並到阿裡巴巴。
以電商匯聚產業，形成產業集聚，這種模式無疑對地方政府極具說服力，也意味著阿裡將加大倉儲物流用地的獲取力度。
此外，深耕零售行業多年的蘇寧也是不甘寂寞。11月13日晚間，蘇寧雲商發佈公告，全資子公司江蘇蘇寧物流與深創投不動產擬聯合發起物流地產基金，投資公司擬建、在建及已建成高標準倉儲物流設施，並尋求並購其他市場主體的高標準倉儲物流設施。基金目標規模300億元，首期募資50億元，目標是實現管理倉儲規模1200至1500萬平米。
關於此次合作的目的，蘇寧雲商在公告中指出，成立物流基金，一方面可以投資收購公司已有的倉儲物業，盤活資產，回籠資金，並進行再投資，持續獲得新的倉儲資源；另一方面該物流基金還將市場化投資並購成熟物業、開發建設新的物業，由公司輸出物流倉儲及運營管理能力，實現瞭輕資產發展模式，持續提升蘇寧物流能力。
當前中國物流地產，藍海or紅海？
當前，中國物流地產機遇與挑戰並存。從發展機遇來看，中國人均物流倉儲面積仍與美國存在較大差距：在數量上，中國日益增長的制造業進出口、零售及電商業務、相關第三方物流產業的巨大規模產生的物流需求與嚴重不足的社會物流供給相矛盾。
根據世邦魏理仕以及中國倉儲協會的報告稱，目前我國的人均物流面積為0.4平方米，與美國的5.5平方米仍有約13倍的差距；在質量上，中國由整體產業化升級所導致的高端、智能化的現代化物流設施需求與總體上技術處於落後物流設備供給相矛盾。在市場上6億平方米的物流倉儲設施供給中，僅有五分之一為現代化倉儲物流設施，大部分仍為傳統模式下的物流設施，提供效率低下的物流服務。
伴隨著電商快速發展，中國網上零售繼續保持快速增長；主要城市物流倉儲租金、物流租金仍處於上升通道，且與住宅、商業相比，其前期投入少、租期較長，投資回報率較高，處在7%-8%左右的區間；現代綜合交通運輸體系發展規劃及“八橫八縱”高鐵規劃已出爐，未來交通網絡的規劃與發展完善為物流地產市場發展提供瞭空間。
從面臨的挑戰來看，由於物流地產前些年在規模化發展過程中普遍存在同質化情況，相比住宅和商業地產土地出讓金低、稅收貢獻較低、土地利用率低，導致大城市工業用地相應指標逐年下降，同時，近年土地成本提升較快，由於物流地產投資回收期通常在15年以上，也相應為其開發建設完之後的招商、運營等專業化運作帶來挑戰。
可見，中國物流地產的規模化時期已過，當前市場有效供給不足，高端物流市場存在發展空間，在新的發展格局中，中國物流地產面臨著結構化發展機遇。
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